[한국미래일보=이도은 대학생 기자]  2025년 6월 27일, 정부가 집값 급등세를 잡기 위해 ‘가계부채 관리 강화 방안’이라는 초강도 부동산 대출 규제를 내놓았다. 이 대책은 기존에 높았던 담보대출 비율을 낮추거나 조건에 따라 금지하는 내용이었다. 서울과 수도권의 집값을 낮추고 무주택자에게 기회를 주고자 시행된 해당 규제의 결과, 실제 집값 상승세는 한풀 꺾였지만 월세 전환이 높아지면서 또 다른 부작용이 발생하고 있다.

 6/27 규제는 수도권과 규제 지역 기준 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 담보대출은 전면 금지한 점이 핵심이다. 1주택자 역시 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 집을 구매할 때는 주택담보대출을 받을 수 없다. 그리고 생애최초 주택 구매자의 경우 LTV(주택담보인정비율)는 80%에서 70%로 하향 조정되고, 6개월 이내에 무조건 입주해서 살아야 하는 의무가 함께 시행됐다. 수도권의 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 조정되었다. 

 정부의 대출 규제 발표 이후, 서울 집값 상승세가 주춤하고 있다. KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘KB주택시장리뷰’에 의하면 6/27규제 시행 이후 서울 강남 3구를 비롯한 전국 주택 매매가격의 상승률이 둔화했다. 또한 서울 지역에서 전세를 끼워서 주택을 매입하는 갭투자 의심 주택구매 건수도 급감했다. 이번 규제에는 실제로 입주해서 살아야 하는 의무도 추가되어서 투기 목적의 주택 구매가 감소하는 등 전반적인 매수 심리가 매우 위축된 것으로 보인다.

 출처: 금융위원회

 투기(시세 변동을 예상해 차익을 얻기 위해 하는 매매 거래)가 줄어든 것은 청신호이지만 이 규제의 긍정적 효과만 있는 것은 아니다. 대출 규제 강화로 자금 마련이 어려워져 매매나 전세 대신 월세를 선택하는 수요는 더 증가했는데  투기의 감소로 인해 시장에 나오는 전세 물량은 감소하면서 월세 금액이 지속적으로 상승하고 있다. 

  9월 3일 국토교통부가 발표한 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7월 서울 내 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 54.5%로 집계됐다. 수도권을 중심으로 전세의 월세화가 진행되며 전세보증금 대비 월세 금액을 환산할 때 적용하는 비율인 전월세전환율도 8월에는 4.25% 를 기록하며 7년 만에 최고치를 기록했다. 이는 그만큼 공급 대비 증가한 월세 수요로 인해 월세가 많이 높아졌다는 것을 의미한다. 

  해당 규제로 단기적으로는 과열 진정과 주택 가격 안정이 예상되지만, 공급 확대 없이는 중장기적 불안이 남을 수 있다는 우려가 크다. 결국 정부의 다음 과제는 실수요자를 위한 주택 공급 확대로 대출 규제 효과를 지속 가능하게 해줄 높은 완성도가 요구된다.