[한국미래일보=이수아 대학생 기자]
이미지 출처: 사진으로 본 서울 (서울연구데이터서비스)
3월 아파트 매매 거래, 4개월 만에 17.7% 감소
서울시에 따르면 3월 서울 아파트 매매 거래는 전월 대비 17.7% 감소하며 4개월 만에 감소 전환했다. 매매 거래가 줄어든 것은 집값 상승으로 인한 대출한도 축소와 고가 주택 거래 위축이 주요 원인으로 분석된다.
특히 거래는 15억 원 이하 아파트에 집중됐다. 3월 전체 아파트 매매 거래 중 15억 원 이하 아파트가 차지하는 비중은 85.3%에 달했다. 집값이 높을수록 주택담보대출 한도가 줄어들면서, 실제로 매수할 수 있는 구매층이 함께 축소된 결과다.
자치구별로는 노원·구로·강서구 등에서 15억 원 이하 매매 거래 비중이 99%에 달했다. 이들 지역은 상대적으로 저가 아파트 비중이 높아 실수요자들의 거래가 집중된 것으로 풀이된다.
이는 주택 시장에서 실제 구매 가능한 선택지가 좁아졌음을 의미한다. 집값 상승과 대출 규제 강화로 인해 중·고가 아파트를 구매할 수 있는 수요층이 제한되면서, 거래는 자연스럽게 15억 원 이하 중·저가 아파트로 몰린 것이다.
재계약 비중 51.8%, 신규 계약 비중 첫 초과
매매 시장뿐만 아니라 임대차 시장에서도 이례적인 현상이 나타났다. 국토교통부에 따르면 3월 서울 아파트 재계약 비중은 51.8%를 기록하며 신규 계약 비중을 처음으로 넘어섰다.
재계약은 기존 임대차계약을 이어가는 계약을 의미한다. 계약갱신청구권을 행사한 경우와 임대인·임차인이 새로운 조건으로 다시 합의한 경우를 모두 포함한다. 재계약 비중이 신규 계약을 넘어선 것은 임차인들이 이사를 포기하고 기존 거주지에 계속 머무르는 비율이 그만큼 높아졌다는 의미다.
임차인들이 재계약을 선택한 배경에는 크게 두 가지 요인이 작용했다.
첫째, 전셋값 상승이다. 2년 전 대비 전셋값이 오른 지역이 많아, 새로 계약을 체결할 경우 보증금을 추가로 부담해야 하는 상황이다. 임차인 입장에서는 이사 비용과 추가 보증금 부담을 동시에 떠안기보다, 기존 집에 머무르는 것이 경제적으로 유리한 선택이 된 것이다.
둘째, 임차 가능 물건의 감소다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 일정 규모 이상 주택·토지 거래 시 지자체 허가가 필요하게 됐다. 허가는 실거주 목적에 한해 이뤄지기 때문에, 주택을 구입한 사람이 직접 거주해야 한다. 이에 따라 기존 임차인이 거주 중인 주택을 매수한 경우에도 임대차 계약 종료 후 실거주로 전환하는 사례가 늘면서, 임차인이 새로 들어갈 수 있는 매물 자체가 줄어들었다.
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토지거래허가구역 지정, 임대차 시장에 영향
토지거래허가구역 제도는 투기 억제를 목적으로 일정 규모 이상 주택·토지 거래 시 지방자치단체의 허가를 받도록 한 제도다. 허가는 실거주 목적에 한해 승인되며, 투자 목적의 거래는 원칙적으로 불가능하다.
지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 서울에서 일정 규모 이상 주택을 구입하려면 실거주 의사를 입증하고 허가를 받아야 하며, 허가 후에도 실거주 의무가 부여된다.
문제는 이 제도가 임대차 시장에도 간접적인 영향을 미치고 있다는 점이다. 주택 구입자가 반드시 실거주해야 하므로, 기존 임차인이 거주 중인 주택을 매수한 경우 임대차 계약 종료 후 임차인은 퇴거해야 한다. 이는 곧 시장에 나오는 전·월세 물건의 감소로 이어진다.
실제로 임차인들은 이사를 하려 해도 마땅한 매물을 찾기 어려운 상황에 직면하고 있다. 전셋값이 오른 데다 선택 가능한 물건마저 줄어들면서, 결국 기존 거주지에서 재계약을 선택하는 비율이 높아진 것이다.
자치구별 재계약 비중, 서울 전역에서 상승
자치구별로도 재계약 우세 현상은 뚜렷하게 나타났다. 3월 기준 중랑구의 재계약 비중은 70.5%로 가장 높았으며, 영등포구 62.7%, 강동구 59.9%가 뒤를 이었다. 강남·서초·송파 등 도심 핵심 지역에서도 재계약 비중은 모두 55%대를 기록했다.
향후 전셋값 추이와 토지거래허가구역 해제 여부, 대출 규제 변화 등에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있을 것으로 보인다.
