[한국미래일보=이재원 기자] 정부의 부동산 정책이 다시 시험대에 올랐다. 수도권을 중심으로 주택가격과 가계대출에 대한 우려가 이어지면서 대출 규제, 주택 공급, 부동산 세제를 둘러싼 논쟁도 확대되고 있다.

부동산 시장이 불안할 때마다 정부는 여러 정책을 활용해 왔다. 대표적인 수단은 대출 규제이다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 조정하면 주택 구매에 사용할 수 있는 대출 규모가 달라진다. 대출을 줄이면 무리한 주택 구매와 투기 수요를 억제할 수 있지만 실수요자의 내 집 마련까지 어려워질 수 있다는 문제가 있다.

정부는 최근 가계부채 관리 과정에서 대출 규제 위반과 사업자대출의 부동산 용도 전환 등에 대한 점검을 강화하고 있다. 투기 목적의 자금 유입을 막고 가계부채 증가 속도를 관리하겠다는 취지이다.

하지만 대출 규제만으로 주택가격을 안정시키기는 어렵다는 지적도 있다. 구매 수요를 일시적으로 줄일 수는 있지만 사람들이 원하는 지역의 주택이 부족하다면 가격 상승 압력은 다시 나타날 수 있기 때문이다.

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이에 정부는 도심 주택 공급 확대도 추진하고 있다. 유휴 부지와 공공 부지를 활용하고 주택 공급 절차를 단축해 수요가 집중된 지역에 주택을 늘리겠다는 방향이다. 서울의료원 인근 부지 등 일부 지역에는 청년을 포함한 실수요자를 위한 주택 공급 계획도 제시됐다.

부동산 세제를 둘러싼 논쟁도 계속되고 있다. 보유세를 높이면 여러 채의 주택을 장기간 보유하는 부담이 증가해 시장에 매물이 늘어날 수 있다는 주장이 있다. 반면 소득이 적은 은퇴자나 장기 거주 1주택자까지 세금 부담이 커질 수 있다는 반론도 나온다.

거래세를 낮춰 주택 매매를 활성화해야 한다는 주장도 있다. 현재의 높은 거래 비용이 주택을 팔고 싶어도 팔기 어려운 ‘매물 잠김’ 현상을 만들 수 있다는 이유이다. 그러나 세금을 낮추는 것만으로 주택가격이 안정될 수 있는지는 별도의 검토가 필요하다.

부동산 정책의 가장 큰 어려움은 같은 정책도 사람에 따라 전혀 다르게 느껴진다는 점이다. 주택가격 상승은 집을 보유한 사람에게 자산 증가가 될 수 있지만 무주택 청년에게는 내 집 마련 기회가 멀어지는 것을 의미한다. 대출 규제는 과도한 투자를 막을 수 있지만 소득과 자산이 부족한 실수요자의 주택 구매를 더 어렵게 만들 수도 있다.

정책이 자주 바뀌는 것도 문제이다. 규제를 강화하면 시장 참여자는 규제가 완화될 때까지 매물을 거둬들일 수 있다. 반대로 규제를 급격히 완화하면 대출과 투자 수요가 한꺼번에 증가해 가격 불안을 키울 가능성이 있다.

전문가들이 일관된 정책과 장기적인 공급 계획을 강조하는 이유도 여기에 있다. 주택은 계획부터 입주까지 오랜 시간이 걸린다. 단기적인 가격 변화에 따라 정책이 반복적으로 바뀌면 시장의 예측 가능성이 낮아질 수 있다.

부동산 문제를 해결하기 위해서는 공급, 금융, 세제를 하나의 정책으로 연결할 필요가 있다. 수요가 많은 지역에는 충분한 주택을 공급하고 투기 목적의 과도한 대출은 관리해야 한다. 동시에 청년과 무주택 실수요자가 지나치게 불리해지지 않도록 정책 대상을 세밀하게 구분해야 한다.

집값을 잡는 하나의 ‘만능 정책’은 존재하지 않는다. 세금을 올린다고 주택이 즉시 늘어나는 것도 아니며 대출을 막는다고 주거 수요가 사라지는 것도 아니다.

앞으로의 부동산 정책은 규제 강화와 완화라는 단순한 찬반을 넘어 누구의 수요를 억제하고 누구의 주거 기회를 보호할 것인지에 초점을 맞춰야 한다. 국민이 원하는 것은 반복되는 정책 변화보다 예측 가능하고 지속 가능한 주거 환경일 것이다.