[한국미래일보=이재원 기자] 정부가 7월 23일 대통령 주재로 부동산 정책 국민 대토론회를 열었다. 이번 토론회는 단순한 정책 설명회가 아니라 보유세와 거래세, 실거주 1주택자 보호, 다주택자와 비거주 주택에 대한 차등 과세, 초고가 주택의 기준 등 민감한 쟁점을 공개적으로 논의하는 자리였다는 점에서 주목받았다. 이재명 대통령이 사전에 주요 쟁점을 직접 제시하면서 부동산 문제를 일부 전문가와 관료의 영역이 아닌 사회적 합의가 필요한 의제로 끌어냈다는 의미도 있다.

부동산 문제는 한 가지 처방으로 해결하기 어렵다. 공급을 늘리면 장기적으로 주택 부족을 완화할 수 있지만 입지와 분양가, 교통과 생활 인프라가 뒷받침되지 않으면 시장이 원하는 공급이 되기 어렵다. 금융 규제를 강화하면 단기적인 투기 수요는 줄일 수 있지만 소득과 자산이 부족한 실수요자의 진입까지 막을 가능성이 있다. 보유세를 높이면 여러 채의 주택을 보유하는 비용이 커지지만 세 부담이 임차인에게 전가되거나 매물이 원하는 지역에 나오지 않을 수 있다.

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이번 토론회의 핵심은 어떤 수단을 선택하느냐보다 서로 다른 정책을 어떤 순서와 강도로 조합할 것인가에 있다. 실거주 1주택자와 투자 목적의 다주택자를 동일하게 취급해서는 정책적 정당성을 확보하기 어렵다. 반대로 1주택이라는 이유만으로 지역이나 가격과 무관하게 모든 부담에서 보호하는 것도 형평성 논란을 피하기 어렵다. 특히 초고가 주택의 별도 과세 여부와 기준을 둘러싼 논의는 주택 수만으로 부동산 자산의 성격을 구분해 온 기존 체계가 현실을 충분히 반영하는지 묻고 있다.

시장이 가장 경계하는 것은 강한 정책 자체보다 자주 바뀌는 정책이다. 규제 강화 신호를 냈다가 시장이 위축되면 다시 완화하고, 공급 확대를 약속하면서도 인허가와 금융 여건을 뒷받침하지 못하면 정책 신뢰는 떨어질 수밖에 없다. 가계는 정부 발표보다 실제 대출 조건과 입주 물량, 세금 고지서를 기준으로 움직인다.

국민 토론은 다양한 이해관계를 확인하는 출발점으로 의미가 있다. 그러나 공개 토론이 보여주기식 행사에 그치지 않으려면 논의된 쟁점이 정책에 어떻게 반영됐는지 설명하고, 정책 시행 이후의 효과와 부작용도 투명하게 공개해야 한다. 부동산 시장을 안정시키는 힘은 강한 구호가 아니라 예측 가능한 공급, 정교한 세제와 금융 정책, 그리고 장기간 유지되는 일관성에서 나온다.